מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי ממכירת נכס מקרקעין, ושיעורו ליחיד עומד על 25% מהרווח הריאלי (לגבי שבח שנצבר החל מ-2012). מוכר דירת מגורים יחידה עשוי להיות זכאי לפטור בתנאים מסוימים, ובדירות שנרכשו לפני 2014 ניתן ליהנות מחישוב ליניארי מוטב שמקטין את המס. כדאי לבדוק זכאות מראש מול יועץ מס או עורך דין מקרקעין.
מהו מס שבח ומי משלם אותו
מס שבח מוטל על ה"שבח" — ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, בניכוי הוצאות מוכרות. המוכר הוא זה שחייב בתשלום המס, והדיווח לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) נדרש בתוך פרק זמן קצר ממועד העסקה. המס חל על מכירת דירות, קרקעות ונכסים מסחריים, אך לדירות מגורים יש כללי פטור ייחודיים.
איך מחושב הרווח הריאלי
הרווח הריאלי אינו ההפרש הנומינלי בלבד. מהשבח מנכים את עליית מדד המחירים (רכיב אינפלציוני שממוסה בשיעור מופחת או פטור), את ההוצאות המוכרות, ולעיתים את הפחת שנתבע. התוצאה — השבח הריאלי — היא זו שממוסה בשיעור 25% ליחיד.
| שלב בחישוב | מה כולל |
|---|---|
| שווי המכירה | מחיר העסקה בפועל |
| בניכוי שווי הרכישה | מחיר הרכישה המקורי + מס רכישה ששולם |
| בניכוי הוצאות מוכרות | עו״ד, מתווך, היטל השבחה, הוצאות השבחה |
| בניכוי רכיב אינפלציוני | עליית המדד לאורך תקופת ההחזקה |
| = שבח ריאלי חייב | ממוסה ב-25% ליחיד |
הפטורים העיקריים
פטור דירת מגורים יחידה
מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לתנאים — בהם תקופת החזקה מינימלית ותקרת שווי שמעליה החלק העודף חייב במס (התקרה עומדת על כמה מיליוני שקלים ומתעדכנת מעת לעת). פטור זה הוא אחד הכלים המרכזיים של מוכרי דירה למגורים.
חישוב ליניארי מוטב
לגבי דירות שנרכשו לפני 1.1.2014 קיים מנגנון של חישוב ליניארי מוטב: השבח מחולק באופן יחסי לאורך תקופת ההחזקה, והחלק שנצבר עד 2014 פטור ממס, בעוד החלק שלאחר מכן ממוסה ב-25%. המנגנון מפחית משמעותית את המס בנכסים ותיקים. ראו גם מיסוי הכנסות משכירות ומינוף נכס להשקעה.
שאלות נפוצות
מה שיעור מס השבח במכירת דירה?
השבח הריאלי שנצבר החל משנת 2012 ממוסה ליחיד בשיעור של 25%. על שבח שנצבר בתקופות קודמות עשויים לחול שיעורים אחרים, ולכן החישוב המדויק נעשה לפי תקופות הבעלות ובהתאם לנתוני הרכישה והמכירה.
מתי מוכר דירה פטור ממס שבח?
בעל דירת מגורים יחידה עשוי להיות זכאי לפטור בתנאים מסוימים (בין היתר תקופת החזקה מינימלית ושווי מתחת לתקרה שנקבעה). בדירות שנרכשו לפני 2014 ניתן לעיתים ליהנות מחישוב ליניארי מוטב שמפחית משמעותית את המס. הזכאות אישית ויש לבדוק אותה מראש.
אילו הוצאות ניתן לנכות מהשבח?
ניתן לנכות הוצאות שהוציא המוכר בקשר לרכישה ולמכירה, כגון מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ומתווך, היטל השבחה והוצאות השבחה של הנכס. הניכויים מקטינים את הרווח החייב במס, ולכן חשוב לשמור אסמכתאות.
נבדק ע״י אור לוסקי — יועץ פיננסי, קבוצת ביחד פיננסים. פורסם: 18/10/2026 · עודכן: 18/10/2026.
רוצים להחליט נכון על מבנה העסק?
צוות קבוצת ביחד פיננסים ילווה אתכם בתכנון פיננסי ומימון מותאם לעסק — פנו אלינו לשיחת היכרות.
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי אישי. שיעורי מס, מדרגות ותקרות מתעדכנים מעת לעת — יש לבדוק מול רשות המסים ולהתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס בהתאם לנסיבות האישיות.